どこまでが、マンションの家主の責任？ 建物が壊れた場合はどうなる？

マンションの家主（賃貸人）は、入居者（賃借人）に対して主に以下の義務・責任を負います。

1. （1）物件を貸す債務

   賃貸借契約（賃貸契約）の本質的な要素として、賃貸人は賃借人に対し、目的物である賃貸物件を貸す債務を負います。
   
   当然ながら、賃借人による使用（入居）に耐え得る程度の機能・安全性を備えた物件を貸さなければなりません。もし建物が適切な機能・安全性を欠いている場合は、賃貸人の契約不適合責任が問題となります。

2. （2）物件の修繕義務

   賃借物である建物が破損した場合、賃貸人は建物の使用・収益に必要な修繕をする義務を負います。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によって修繕が必要となった場合、賃貸人は修繕義務を負いません。（民法第606条第1項）。
   
   なお、物件の修繕費用については、賃貸人が加入している火災保険によってカバーされる可能性がありますので、保障内容を確認しましょう。

3. （3）必要費・有益費の償還義務

   賃貸人の負担に属する必要費（修繕費用を含む）を賃借人が負担した場合、賃貸人は賃借人の請求に応じて、直ちに必要費を償還する義務を負います（民法第608条第1項）。
   雨漏りする屋根の瓦をふきかえるために支出した費用などがこれに当たります。
   
   また、賃借人が賃借物について有益費を支出した場合には、賃貸借終了時に物件価格の増加が現存する場合に限り、賃貸人は有益費の支出額または増加額のいずれかを選択して、賃借人に償還しなければなりません（民法第608条第2項、第196条第2項）。
   ただし、有益費償還の時期については、賃貸人は裁判所に相当の期限を許与するよう請求できます。

4. （4）契約不適合責任

   賃借物の機能や安全性などが賃貸借契約に適合していない場合、賃貸人は賃借人に対して契約不適合責任を負います（民法第559条、第562条以下）。
   
   賃借人は以下のいずれかの方法により、賃貸人の契約不適合責任を追及できます。

   1. ① 履行の追完（修補）請求
   2. ② 賃料減額請求
   3. ③ 損害賠償請求
   4. ④ 賃貸借契約の解除

5. （5）工作物責任

   建物の設置・保存の瑕疵（かし）、いわゆる不具合によって賃借人に損害が生じた場合、物件の所有者である賃貸人は、賃借人に対して工作物責任を負うことになります（民法第717条第1項）。
   
   なお、建物の設置・保存の瑕疵につき、施工業者など他に責任を負うべき者があるときは、賃貸人はその者に対して求償権を行使できます（同条第3項）。
   

地震や台風などの天災で建物が壊れた場合、不可抗力的な部分はあるものの、賃貸人は賃借人に対して以下の責任を負うことがあります。

1. （1）壊れた建物を修繕する義務を負う

   賃借人に帰責性がある場合を除いて、賃借物の使用・収益に必要な修繕は、賃貸人の負担で行う必要があります。
   
   地震や台風などの天災によって建物が壊れた場合、賃借人に帰責性はないと考えられます。したがって、賃貸人に帰責性がなくても、壊れた建物は修繕しなければなりません。
   
   なお、賃貸人が負担すべき修繕費を賃借人が負担した場合、賃貸人は賃借人の請求に応じて、修繕費を償還する必要があります（民法第608条第1項）。

2. （2）修繕できない場合は、賃料が減額される

   地震や台風などによって壊れた部分の状況によっては、修繕が不可能な場合もあります。
   
   この場合は、賃借物の一部滅失にあたります。滅失が賃借人の責めに帰することができない事由によるときは、使用・収益ができなくなった部分の割合に応じて賃料が減額されます（民法第611条第1項）。

3. （3）損害賠償責任を負う可能性がある

   地震や台風などによる建物の倒壊につき、賃貸人が賃借人に生じた損害を賠償する責任を負うのは、契約不適合責任または工作物責任が発生する場合に限られます。

   1. ① 契約不適合責任
      物件の種類・品質・数量が、賃貸借契約に適合していない場合に発生します。契約不適合責任に基づく損害賠償責任が発生するのは、不適合について賃貸人に帰責性がある場合のみです。
      地震や台風などによる建物の倒壊との関係では、通常想定される地震や台風などに耐え得る安全性を建物が備えていたか否かが焦点となります。
      
      
   2. ② 工作物責任
      設置・保存に瑕疵があることによって建物が倒壊し、賃借人に損害が生じた場合に発生します。建物所有者の工作物責任は無過失責任であるため、賃貸人に帰責性がなくても工作物責任を負う可能性があります。
      建物に係る設置・保存の瑕疵の有無については、契約不適合責任と同様に、通常想定される地震や台風などに耐え得る安全性を建物が備えていたか否かが焦点です。
   
   
   

   なお建物の安全性については、建築当時の耐震基準その他の建築基準に即して判断されるのが一般的です。
   
   賃貸人が賃借人に対して負担する損害賠償責任は、施設賠償責任保険によってカバーされる可能性があるので、加入している場合は保障内容をご確認ください。

4. （4）賃貸借契約を解除される可能性がある

   地震や台風などによって建物が一部滅失するなどして使用・収益ができなくなり、残存部分だけでは賃借の目的を達成できない場合、賃借人は賃貸借契約を解除できます（民法第611条第1項）。
   
   なお、賃貸借契約を解除して物件から退去する場合、賃借人は原状回復義務を負います。ただし、賃借人の責めに帰することができない事由による損傷については、原状回復義務の対象外です（民法第621条）。
   
   地震や台風による建物の損傷は、賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるため、賃借人が原状回復する必要はありません。
   

耐震性不足など、建物が通常有すべき安全性を欠いていると思われるケースでは、倒壊によって賃借人が被った損害につき、家主（賃貸人）の損害賠償責任が争われることがあります。

たとえば神戸地裁平成11年9月20日判決の事案では、阪神・淡路大震災によって賃貸マンションの1階部分が倒壊し、そこに居住していた賃借人の死亡事故が発生しました。

死亡した賃借人の遺族は、賃貸人（所有者）の工作物責任に基づく損害賠償を求め、神戸地裁に訴訟を提起しました。

神戸地裁は以下の各点を指摘し、建物に係る設置の瑕疵の存在を認定しました。

その一方で神戸地裁は、建物の設置の瑕疵と想定外の自然力（大地震）が競合して損害発生の原因となった場合には、損害の公平な分担の観点から、双方の寄与度を割合的に斟酌するのが相当であるとしました。

結論として神戸地裁は、5割の限度で賃貸人（所有者）の工作物責任を認定しました。

マンションやアパートなど、賃貸経営にあたっては、契約トラブルや近隣トラブルなど、多種多様な法律問題をケアする必要があります。

煩雑な法律問題について適切に予防策を講じ、実際に発生したトラブルを円滑に解決するためには、弁護士への相談がおすすめです。

弁護士は、賃貸経営に関するトラブルの特徴や注意点を踏まえた上で、オーナーの損害を最小限に食い止められるように尽力します。

賃貸経営に関する法律問題にお悩みの方は、ぜひ一度弁護士までご相談ください。

地震や台風などで建物が倒壊した場合、家主（賃貸人）は入居者による使用・収益に必要な修繕を行う義務を負います。修繕が不可能な場合は、賃料の減額や契約解除の対象になり得る点にも注意が必要です。

さらに、建物の設置・保存の瑕疵が倒壊に寄与した場合、家主は入居者の被った損害を賠償する責任を負う可能性があります。もし入居者から損害賠償請求を受けたら、速やかに弁護士へ相談することをおすすめします。

ベリーベスト法律事務所 町田オフィスでは、賃貸経営に関する法律相談を随時受け付けております。家主として責任が問われるような法律トラブルを懸念されている方や、実際にトラブルに巻き込まれてしまったときは、ぜひ当事務所にご相談ください。